Können Expats in der Schweiz Immobilien kaufen?

Die Schweiz zieht Menschen aus aller Welt an – mit ihrer hohen Lebensqualität, stabilen Institutionen und der einzigartigen Kombination aus Natur, Sicherheit und wirtschaftlichem Wohlstand. Für viele Expats ist der Wunsch, hier eine Immobilie zu erwerben, mehr als eine Investition: Es ist ein langfristiger Lebensplan.

Aber dürfen Ausländer in der Schweiz überhaupt Immobilien kaufen?

Die kurze Antwort lautet: Ja – aber die vollständige Antwort ist differenzierter.

Der Schweizer Immobilienmarkt unterliegt strengen Regelungen, insbesondere wenn es um den Erwerb durch Ausländer ohne Wohnsitz geht. Diese Einschränkungen sind kein Zufall. Sie spiegeln eine bewusste Raumplanungspolitik, den Schutz des lokalen Wohnungsmarktes und den politischen Willen wider, Spekulationen durch ausländische Investoren einzuschränken.

Für Expats, die planen, in die Schweiz zu ziehen und eine Aufenthaltsbewilligung zu erhalten, öffnen sich jedoch ganz andere Möglichkeiten. Jedes Jahr erwerben Tausende Ausländer erfolgreich Wohnungen oder Häuser – sei es in Städten oder in attraktiven Kantonen wie dem Tessin.

Den rechtlichen Rahmen zu verstehen – was möglich ist, was nicht und wie man den Kauf am besten strukturiert – ist der erste Schritt, um den Traum vom Eigenheim in der Schweiz zu verwirklichen.

Ihr Aufenthaltsstatus entscheidet, was möglich ist

Die wichtigste Unterscheidung im Schweizer Immobilienrecht ist, ob Sie Wohnsitz in der Schweiz haben oder nicht.

Diese Differenzierung ist entscheidend.

Ansässige Personen – also Inhaber einer gültigen Aufenthaltsbewilligung (meist B- oder C-Bewilligung) – können grundsätzlich ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Sie dürfen sowohl Hauptwohnsitze als auch – je nach Kanton – Zweitwohnsitze oder Renditeobjekte erwerben.

Nichtansässige Personen, also Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, unterliegen hingegen dem Bundesgesetz Lex Koller, das den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland einschränkt.

Gemäß Lex Koller dürfen Nichtansässige nur Ferienwohnungen in genehmigten Tourismuszonen erwerben – und auch nur mit einer behördlichen Bewilligung des Kantons. Die Immobilie muss außerdem strenge Kriterien erfüllen:

• Begrenzte Wohnfläche (meist max. 200 m²)

• Keine Vermietung in den ersten Jahren

• Oft Beschränkungen beim Weiterverkauf oder kantonale Vorkaufsrechte

Daher entscheiden sich viele Expats bewusst dafür, zuerst eine Aufenthaltsbewilligung zu erhalten, bevor sie eine Immobilie kaufen. Damit entfallen die meisten Einschränkungen – und es eröffnen sich deutlich flexiblere Möglichkeiten.

Warum Expats sich für das Tessin entscheiden

Unter den 26 Kantonen der Schweiz ist das Tessin besonders attraktiv für internationale Käufer – aus praktischen und emotionalen Gründen.

Auf wirtschaftlicher Ebene bietet der Immobilienmarkt im Tessin im Vergleich zu Zürich oder Genf niedrigere Einstiegspreise, ohne auf Stabilität oder langfristige Wertsteigerung zu verzichten. Das Interesse am Tessiner Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen – nicht zuletzt durch neue Lebens- und Arbeitsmodelle wie Homeoffice.

Die Kaufabwicklung erfolgt nach Schweizer Standards: Jede Transaktion muss über einen öffentlichen Notar abgewickelt werden, der alle rechtlichen Aspekte prüft. Kaufgelder werden in einem Treuhandkonto (Escrow) hinterlegt – ein Sicherheitsmechanismus, der vor allem internationale Käufer überzeugt.

Doch das Tessin überzeugt nicht nur rational, sondern auch emotional.

Hier erleben Sie die Schweiz mit italienischer Seele: mediterrane Architektur, Palmen an den Seeufern, charmante Altstädte, exzellentes Essen – und das alles mit der Effizienz, Sicherheit und Infrastruktur der Schweiz. Zudem ist Mailand nur eine Stunde entfernt.

Für viele Expats bietet das Tessin schlicht das Beste aus zwei Welten.

Der Kaufprozess: So läuft es ab

Wenn der Aufenthaltsstatus geklärt ist und Sie eine passende Immobilie gefunden haben, ist der Kaufprozess klar strukturiert – aber er sollte professionell begleitet werden.

Typischerweise dauert der gesamte Ablauf zwischen 6 und 12 Wochen. Die Schritte im Überblick:

• Immobilie finden: Sie können selbst suchen oder mit einem Makler arbeiten. Wichtig ist, frühzeitig zu klären, ob das Objekt von Ausländern gekauft werden darf.

• Kaufangebot und Reservierung: Nach erfolgreicher Verhandlung wird oft ein Reservationsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet.

• Prüfung durch den Notar: Der Notar überprüft das Grundbuch, klärt Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen. Hier sollten auch steuerliche und rechtliche Fragen mit einem Berater geklärt werden.

• Beurkundung: Käufer und Verkäufer erscheinen gemeinsam beim Notar, um den öffentlichen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Erst dann wird der Verkauf rechtskräftig.

• Zahlung und Eintragung: Der Notar meldet die Transaktion beim Grundbuchamt an, das Kaufgeld wird (in der Regel auf das Treuhandkonto des Notars) überwiesen. Auch Steuern und Gebühren (ca. 2–3 % im Tessin) werden entrichtet.

• Schlüsselübergabe: Nach erfolgreicher Eintragung im Grundbuch gehört die Immobilie offiziell Ihnen – und Ihr neues Leben in der Schweiz beginnt.

Gute Vorbereitung und kompetente Begleitung machen hier den Unterschied.

Können Expats eine Hypothek bekommen?

Ja – aber unter bestimmten Bedingungen.

Schweizer Banken finanzieren Immobilien auch für ausländische Käufer, sind jedoch bei der Kreditvergabe sehr vorsichtig. In der Regel gilt:

• Nichtansässige erhalten Hypotheken bis zu 60–70 % des Immobilienwertes.

• Ansässige mit guter Bonität erhalten oft bis zu 80 % oder mehr.

Vorausgesetzt werden Einkommensnachweise, Vermögensauskünfte und oft ein Bezug zur Schweiz. Die Immobilie selbst wird von der Bank ebenfalls sorgfältig geprüft.

Die Zinsen für Hypotheken sind vergleichsweise niedrig, oft mit langfristiger Zinsbindung. Einige Expats nutzen auch Versicherungslösungen oder internationale Finanzierung, besonders im Rahmen einer steueroptimierten Gesamtstrategie.

Steuern und Nachfolge: Nicht zu spät denken

Ein Immobilienkauf im Ausland ist nicht nur eine Standortentscheidung – sondern auch eine strukturierte Vermögensentscheidung.

In der Schweiz fallen verschiedene Steuern an:

• Liegenschaftssteuern, je nach Kanton

• Vermögenssteuern, auf den Nettovermögenswert

• Einkommenssteuer, falls Sie vermieten

Sollten Sie in die Schweiz ziehen, kann auch Ihr Welteinkommen und -vermögen besteuert werden – es sei denn, Sie unterstehen der Pauschalbesteuerung, die für vermögende Privatpersonen unter bestimmten Voraussetzungen gilt.

Auch die Erbschaftsregelung ist in der Schweiz anders als in vielen anderen Ländern: Als Einwohner unterliegen Sie festen Quoten, was Ihre freie Nachlassplanung einschränken kann. Daher setzen viele internationale Familien auf:

• Trusts (Schweizer oder international)

• Versicherungsmäntel, um Vermögen steuerlich und privat zu strukturieren

• Holdinggesellschaften, um Eigentum und Nachfolge zu sichern

Ein guter Cross-Border-Berater hilft Ihnen, teure Fehler zu vermeiden – und eine tragfähige Lösung für alle betroffenen Länder zu entwickeln.

Ein kluger Schritt mit langfristigem Nutzen

Auch wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen komplex erscheinen – für Expats ist der Immobilienerwerb in der Schweiz durchaus machbar und für viele eine der besten Entscheidungen ihres Lebens.

Sie erwerben nicht nur ein Haus – sondern Zugang zu einem der sichersten Länder der Welt, einem soliden Rechtssystem und einem Immobilienmarkt mit langfristigem Potenzial.

Und wenn Sie sich für das Tessin entscheiden, investieren Sie auch in Lebensqualität: Seen, Berge, gutes Essen, internationales Flair – und eine mehrsprachige, offene Gemeinschaft.

Verwandeln wir Ihren Traum in eine Adresse

Bei Knotted helfen wir Ihnen nicht nur beim Hauskauf – wir begleiten Sie beim Aufbau Ihres neuen Lebens in der Schweiz.

Ob Aufenthaltsbewilligung, Steuerstruktur, Finanzierung, Beurkundung oder Familienumzug: Wir begleiten Sie Schritt für Schritt – mit Fokus auf den Kanton Tessin und mit Erfahrung im internationalen Umfeld.

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