Les expatriés peuvent-ils acheter un bien immobilier en Suisse ?

La Suisse continue d’attirer des personnes du monde entier grâce à sa qualité de vie exceptionnelle, la solidité de ses institutions, et une combinaison rare entre beauté naturelle et prospérité économique. Pour de nombreux expatriés, acheter une propriété ici n’est pas simplement un investissement, mais une étape clé dans un projet de vie à long terme.

Mais est-il réellement possible, en tant qu’étranger, d’acheter un bien immobilier en Suisse ?

La réponse courte est : oui — mais la réalité est plus complexe.

Le marché immobilier suisse est strictement encadré, notamment en ce qui concerne l’acquisition de biens par des étrangers, et plus particulièrement pour ceux qui ne résident pas légalement en Suisse. Ces restrictions répondent à une politique nationale de gestion du territoire et à la volonté politique de préserver l’accès au logement pour les résidents suisses.

Cependant, pour les expatriés qui envisagent de s’installer en Suisse et d’obtenir un permis de séjour, les possibilités sont bien plus larges. Chaque année, des milliers de ressortissants étrangers deviennent propriétaires de biens dans tout le pays — y compris dans des cantons aussi attractifs que le Tessin.

Comprendre le cadre légal — ce qui est permis, ce qui ne l’est pas, et comment structurer correctement l’achat — est une étape essentielle pour concrétiser votre rêve d’une vie en Suisse.

Le statut de résident : une distinction essentielle

La distinction la plus importante en droit immobilier suisse est celle entre résident et non-résident.

Et cette distinction change tout.

Les résidents — c’est-à-dire les personnes titulaires d’un permis de séjour valable (permis B ou C) — peuvent acheter des biens immobiliers sans restriction majeure. Cela inclut leur résidence principale, et souvent une résidence secondaire ou un bien locatif, selon les cantons.

Les non-résidents, en revanche — soit les étrangers qui ne résident pas en Suisse — sont soumis à la Lex Koller, une loi fédérale qui limite l’acquisition de biens immobiliers par des personnes domiciliées à l’étranger.

Selon la Lex Koller, un non-résident peut uniquement acheter une résidence de vacances, située dans une zone touristique approuvée, et avec l’autorisation des autorités cantonales. En plus, le bien doit respecter plusieurs critères stricts :

• Surface habitable limitée (généralement 200 m² maximum)

• Interdiction de location pendant les premières années

• Restrictions à la revente (durée de détention minimale ou droits de préemption cantonaux)

C’est pourquoi de nombreux expatriés choisissent d’obtenir d’abord un permis de séjour — ce qui leur permet d’acquérir un bien sans ces contraintes et avec une plus grande liberté.

Pourquoi tant d’expatriés choisissent le Tessin

Parmi les 26 cantons suisses, le Tessin est particulièrement apprécié par les familles internationales et les investisseurs immobiliers.

D’un point de vue financier, les prix de l’immobilier y sont souvent plus accessibles qu’à Zurich ou à Genève, tout en offrant une bonne stabilité et un potentiel de valorisation intéressant. Le marché est bien régulé, et chaque transaction est réalisée via un notaire public, qui garantit la sécurité juridique et administrative de l’opération.

Les fonds sont versés sur un compte séquestre géré par le notaire jusqu’à la finalisation de la vente, ce qui renforce la sécurité des deux parties — un point très apprécié des acheteurs étrangers.

Mais l’attrait du Tessin dépasse largement le cadre économique. Il s’agit d’une expérience de vie unique : la Suisse avec une âme italienne.

Des paysages lacustres, une architecture méditerranéenne, une atmosphère détendue, une excellente gastronomie, et une proximité immédiate avec Milan — le tout dans un cadre suisse, sûr et bien organisé. Pour beaucoup, ce mélange est tout simplement irrésistible.

Le processus d’achat : étape par étape

Une fois votre statut de résident confirmé et le bien idéal identifié, le processus d’achat immobilier en Suisse est structuré, transparent et fiable — à condition d’être bien accompagné.

Le délai moyen est de 6 à 12 semaines, et les étapes clés sont les suivantes :

• Trouver le bien : que ce soit par une recherche personnelle ou avec l’aide d’une agence immobilière, il faut s’assurer que le bien est disponible à la vente pour un étranger.

• Négociation et réservation : une fois l’offre acceptée, un contrat de réservation est souvent signé et un acompte est versé.

• Vérifications juridiques : le notaire vérifie le registre foncier, les droits de propriété, les éventuelles servitudes ou hypothèques, et prépare la documentation. C’est aussi le bon moment pour faire intervenir un conseiller fiscal ou juridique.

• Signature de l’acte public : les deux parties se rendent chez le notaire pour signer l’acte de vente. La transaction devient alors juridiquement contraignante.

• Paiement et enregistrement : l’acte est inscrit au registre foncier, le paiement est effectué (généralement via le notaire) et les taxes et frais sont réglés. Dans le canton du Tessin, les frais de notaire et d’enregistrement s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix du bien.

• Remise des clés : une fois l’enregistrement effectué, vous devenez officiellement propriétaire.

Avec un accompagnement professionnel, ce processus devient fluide et maîtrisé.

Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’expatrié ?

Oui, mais sous certaines conditions.

Les banques suisses financent l’acquisition de biens immobiliers par des étrangers, mais elles appliquent des critères très rigoureux. En général :

• Les non-résidents peuvent obtenir un financement allant jusqu’à 60–70 % de la valeur du bien

• Les résidents solvables peuvent aller jusqu’à 80 % voire plus

Il faut pouvoir justifier de ses revenus, de sa stabilité financière, et parfois d’un lien avec la Suisse. Le bien immobilier sera lui aussi soigneusement évalué.

Les taux d’intérêt en Suisse sont compétitifs, et les hypothèques à taux fixe sur le long terme sont fréquentes. Certains expatriés optent pour des financements internationaux ou adossés à des assurances vie, notamment dans le cadre d’une stratégie patrimoniale.

Fiscalité et succession : des aspects à ne pas négliger

Acheter un bien à l’étranger implique également de bien réfléchir à sa structuration juridique et fiscale.

En Suisse, la détention d’un bien immobilier peut générer :

• Une taxe foncière, selon le canton

• Un impôt sur la fortune, sur la valeur nette du patrimoine

• Un impôt sur le revenu locatif, si le bien est mis en location

Si vous devenez résident fiscal, vos revenus et avoirs mondiaux peuvent être imposés, sauf si vous bénéficiez du régime de forfait fiscal (lump-sum taxation), accessible sous conditions à certains profils fortunés.

Sur le plan juridique, la succession doit être anticipée. Le droit successoral suisse limite la liberté testamentaire, surtout pour les résidents. Pour cette raison, de nombreuses familles internationales utilisent des solutions telles que :

• Des trusts suisses ou internationaux

• Des wrappers d’assurance-vie, pour optimiser la fiscalité et protéger la confidentialité

• Des sociétés de holding, pour organiser la propriété et faciliter la transmission

Un conseil spécialisé en gestion transfrontalière peut vous éviter des erreurs coûteuses — et vous offrir une vision claire et sécurisée.

Un choix avisé, une vision à long terme

Même si le cadre réglementaire semble complexe au premier abord, acheter un bien en Suisse est tout à fait possible pour les expatriés — et représente souvent l’une des meilleures décisions à long terme.

Vous ne faites pas qu’acheter une maison : vous investissez dans l’un des pays les plus sûrs et les plus stables au monde, dans un marché immobilier résilient et dans un mode de vie de très haut niveau.

Et si vous choisissez le Tessin, vous optez aussi pour un art de vivre : lacs, montagnes, gastronomie, soleil, et une communauté internationale multilingue qui vous accueille à bras ouverts.

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